Development 101: The Perfect World Well-cra;ed plans - PowerPoint PPT Presentation

Development ¡101: ¡ ¡“The ¡Perfect ¡World” ¡ • Well-­‑cra;ed ¡plans ¡and ¡zoning ¡in ¡place ¡ • Growing ¡economy: ¡ ¡supply ¡& ¡demand ¡in ¡balance ¡ ¡ ¡ • AcGve ¡development ¡underway ¡of ¡office, ¡ ¡ ¡industrial, ¡mulG-­‑family ¡(market ¡rate ¡and ¡ ¡ ¡affordable), ¡retail, ¡hotels, ¡etc. ¡ ¡ ¡ • Private ¡sector ¡financing ¡readily ¡available ¡for ¡ ¡ ¡good ¡deals ¡ ¡ ¡ • Public ¡infrastructure ¡(roads, ¡bridges, ¡streetscapes, ¡uGliGes, ¡etc) ¡ ¡ ¡funded ¡and ¡well ¡maintained ¡ • Growing ¡tax ¡base, ¡equitable ¡growth ¡across ¡ ¡ ¡the ¡jurisdicGon ¡ • Obsolete ¡properGes ¡proacGvely ¡reposiGoned ¡ ¡ ¡for ¡new ¡uses ¡ • No ¡major ¡economic ¡barriers ¡to ¡development, ¡ ¡ ¡e.g. ¡environmental ¡contaminaGon ¡ ¡ • OpportuniGes ¡to ¡earn ¡appropriate ¡risk-­‑adjusted ¡ ¡ ¡ ¡rates ¡of ¡return ¡ 1 ¡

P ROMOTING ¡R EDEVELOPMENT : ¡ ¡A RE ¡ YOU ¡‘ READY ’? ¡ Establishing ¡ ¡Overarching ¡Goals ¡ ¡ ¡ ¡ § Lead ¡with ¡the ¡economic ¡development ¡plan ¡ § Incorporate ¡current ¡redevelopment ¡plan(s) ¡ and ¡ overlay ¡ plans ¡ and ¡ master ¡ plans ¡ e.g. ¡ transit-­‑oriented ¡ development ¡ focus, ¡ downtown ¡ redevelopment, ¡ industrial ¡ parks ¡and ¡job ¡growth ¡ § Economic ¡ development ¡ tools ¡ and ¡ incenGves ¡ § PoliGcal ¡and ¡community ¡support ¡and ¡legal ¡ underpinnings ¡in ¡place ¡ § The ¡ Team: ¡ ¡ Internal ¡ redevelopment ¡ staff ¡ with ¡ specialized ¡ knowledge ¡ relevant ¡ to ¡ P3, ¡ urban ¡ planning, ¡ real ¡ estate ¡ ¡ development ¡ and ¡ finance. ¡ ¡ Supplemented ¡ with ¡ external ¡ consultant ¡ resources ¡(aborneys, ¡bankers, ¡advisers, ¡planners, ¡etc.) ¡ 2 ¡

P UBLIC ¡I NCENTIVES ¡& ¡T OOLS ¡ Public ¡Incen+ves ¡& ¡Tools ¡may ¡assist ¡with ¡Extraordinary/Prohibi+ve ¡Costs ¡of ¡ Development ¡ Before ¡ § Blight ¡EliminaGon ¡ o Repair/removal ¡of ¡obsolete ¡or ¡ ¡ ¡dilapidated ¡ ¡structures ¡ ¡ § Environmental ¡Clean-­‑Up ¡ § Af ter ¡ § AdapGve ¡Reuse ¡ ¡ ¡ ¡ § Site ¡Assemblage ¡ § Public ¡Infrastructure ¡costs ¡ ¡ 3 ¡

B ACKGROUND : ¡ ¡W HAT ¡ IS ¡ A ¡TAD? ¡ • Tax ¡AllocaGon ¡Districts: ¡ ¡One ¡of ¡the ¡State’s ¡most ¡important ¡economic ¡incenGve ¡ tools ¡ ¡ • A ¡public ¡financing ¡method ¡which ¡has ¡been ¡used ¡to ¡encourage ¡redevelopment ¡and ¡ community ¡improvement ¡projects ¡in ¡the ¡United ¡States ¡for ¡50+ ¡years ¡ • Also ¡known ¡as ¡Tax ¡Increment ¡Financing ¡(TIF), ¡used ¡to ¡publicly ¡finance ¡certain ¡ redevelopment ¡acGviGes ¡in ¡qualifying ¡or ¡socially ¡depressed ¡areas ¡ • Creates ¡incenGve ¡for ¡development ¡that ¡would ¡otherwise ¡not ¡occur ¡ • TAD ¡creaGon ¡and ¡implementaGon ¡governed ¡by ¡O.C.G.A. ¡SecGon ¡36-­‑44-­‑1, ¡et ¡seq. ¡ (the ¡“Redevelopment ¡Powers ¡Law”) ¡ • Locally, ¡TAD ¡creaGon ¡results ¡from ¡legislaGon ¡passed ¡by ¡an ¡iniGaGng ¡jurisdicGon, ¡ which ¡may ¡seek ¡parGcipaGon ¡from ¡overlapping ¡jurisdicGons ¡ • The ¡tax ¡base ¡within ¡a ¡specified ¡geographical ¡area ¡is ¡cerGfied ¡by ¡the ¡State ¡as ¡of ¡the ¡ effecGve ¡date ¡of ¡the ¡TAD ¡creaGon ¡ ¡ ¡ 4 ¡ 4 ¡

T HE ¡M ECHANICS : ¡ ¡U SING ¡T AX ¡I NCREMENT ¡ TO ¡ FUND ¡ REDEVELOPMENT ¡ ¡ 2013 ¡ 2038 ¡ 5 ¡

B ACKGROUND : ¡ ¡H OW ¡ CAN ¡TAD S ¡ ASSIST ? ¡ • TADs ¡can ¡abract ¡private ¡investment ¡which ¡results ¡in ¡increased ¡ development, ¡new ¡jobs, ¡reduced ¡crime ¡and ¡greater ¡economic ¡vitality ¡ • New ¡development ¡within ¡the ¡TAD ¡increases ¡property ¡values ¡and ¡thereby ¡ increases ¡tax ¡revenue ¡ • TADs ¡can ¡jumpstart ¡redevelopment ¡acGvity. ¡ ¡A ¡financing ¡method ¡that ¡ moneGzes ¡future ¡gains ¡in ¡property ¡taxes ¡to ¡pay ¡for ¡current ¡improvements ¡ and ¡qualified ¡redevelopment ¡costs. ¡ ¡ ¡ • Funding ¡may ¡be ¡generated ¡early ¡(bonds) ¡or ¡over ¡the ¡project’s ¡life ¡(pay-­‑go) ¡ • TADs ¡can ¡provide ¡criGcal ¡“but ¡for” ¡funding ¡ ¡ ¡ 6 ¡

O PERATING ¡ A ¡TAD: ¡ ¡P RIORITIES ¡& ¡ RESOURCES ¡ § Lead ¡with ¡the ¡jurisdicGon’s ¡economic ¡development ¡plan, ¡ ¡ ¡incorporate ¡current ¡redevelopment ¡plan(s), ¡ ¡ ¡overlay ¡plans ¡and ¡master ¡plans ¡ § What ¡level ¡of ¡resources ¡does ¡your ¡community ¡need? ¡ o Project-­‑specific ¡ ¡TADs ¡ ¡ o District-­‑wide ¡ ¡TADs ¡ ¡ § Develop ¡policies ¡& ¡guidelines ¡ § Staffing: ¡ ¡internal ¡and/or ¡external ¡ ¡ Before ¡ A=er ¡ 7 ¡

O PERATING ¡ A ¡TAD: ¡W HO ¡D OES ¡ THE ¡W ORK ? ¡ ¡ ¡ Redevelopment ¡agency: ¡ ¡ ¡ § Role ¡may ¡be ¡retained ¡by ¡local ¡government ¡body, ¡e.g. ¡city ¡or ¡county ¡ ¡ ¡ ¡ ¡or ¡ ¡ ¡ § Redevelopment ¡powers ¡may ¡be ¡delegated ¡to ¡a ¡redevelopment ¡agency, ¡subject ¡to ¡limitaGons. ¡ ¡ ¡ ¡ Advantages ¡ of ¡ a ¡ separate ¡ redevelopment ¡ agency: ¡ ¡ Concentrated ¡ staff ¡ acGvity, ¡ with ¡ ¡ specialized ¡ knowledge ¡ and ¡ experience ¡ in ¡ implemenGng ¡ public-­‑private-­‑partnerships. ¡ ¡ Project ¡management, ¡real ¡estate ¡development ¡and ¡finance ¡skills ¡are ¡key ¡ § 360 ¡Degree ¡focus ¡on ¡all ¡redevelopment ¡acGviGes ¡from ¡start ¡through ¡compleGon ¡ § Ongoing ¡tracking ¡of ¡performance ¡metrics ¡ § Other ¡team ¡members ¡and ¡resources: ¡ ¡Urban ¡planners, ¡Aborneys, ¡Financial ¡advisors, ¡Bankers, ¡ Consultants, ¡Private ¡developers ¡ 8 ¡

W HEN ¡S HOULD ¡ A ¡M UNICIPALITY ¡U SE ¡TAD? ¡ • Common ¡Factors ¡in ¡Deciding ¡Whether ¡to ¡Use ¡TAD: ¡ – Length ¡of ¡Gme ¡an ¡area ¡has ¡gone ¡undeveloped ¡ – Previous ¡failed ¡redevelopment ¡efforts ¡ – Private ¡developer’s ¡ability ¡to ¡finance ¡enGre ¡project ¡– ¡Or ¡Not….. ¡ ¡ 9 ¡

TAD S : ¡ ¡I DEAL ¡U SES ¡ • Finance ¡Infrastructure ¡ • Encourage ¡Private ¡Development ¡ • Eliminate ¡Blight ¡ • Environmental ¡Issues ¡ • AdapGve ¡Reuse ¡ • Part ¡of ¡an ¡Economic ¡Development ¡Strategy ¡ ¡ ¡ ¡ 10 ¡

B RIDGING ¡ THE ¡F INANCIAL ¡G AP ¡ WITH ¡TAD/TIF ¡ Marketplace ¡consideraGons: ¡ ¡ ¡Is ¡it ¡worth ¡the ¡developer’s ¡while ¡to ¡undertake ¡ the ¡project? ¡ 11 ¡

E XAMPLE : ¡ ¡P EACH ¡S TATE ¡V ILLAGE ¡R EDEVELOPMENT ¡P ROJECT ¡ Project ¡Budget: ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡$ ¡32,882,900* ¡ Annual ¡NOI: ¡ $2,219,600 ¡ ¡ Cash ¡on ¡Cost ¡Return: ¡ 6.75% ¡ NEED ¡RETURN ¡OF: ¡ ¡ ¡ 9.00% ¡ Financial ¡Gap: ¡ ¡ $8,342,900 ¡ ¡ How ¡do ¡we ¡fund ¡the ¡gap? ¡ *Includes ¡ extraordinary ¡ costs ¡ of ¡ development, ¡ e.g. ¡ remediaGon ¡ of ¡ blight, ¡ that ¡ are ¡TIF-­‑eligible ¡ 12 ¡

F UNDING ¡ THE ¡G AP ¡ § Infusion ¡of ¡public ¡capital ¡into ¡the ¡project ¡ § ReducGon ¡of ¡overall ¡project ¡costs ¡ 13 ¡