Plymouth Industrial REIT, Inc. INVESTOR PRESENTATION FOURTH - PowerPoint PPT Presentation

Plymouth Industrial REIT, Inc. INVESTOR ¡PRESENTATION ¡ FOURTH ¡QUARTER ¡2017 ¡

P Company Overview Dollars ¡in ¡thousands ¡except ¡for ¡share ¡amounts ¡ ¡ ¡Snapshot ¡(December ¡31, ¡2017) ¡ Overview ¡ ¡ • High ¡quality ¡Class ¡B ¡industrial ¡por@olio ¡with ¡stable ¡and ¡ Square ¡Feet ¡ 9,204,856 ¡ consistent ¡cash ¡flows ¡ Number ¡of ¡ProperHes ¡ 49 ¡ • DifferenHated ¡investment ¡strategy ¡focused ¡on ¡growth ¡and ¡ Number ¡of ¡States ¡ 9 ¡ superior ¡returns ¡ • Strong ¡U.S. ¡industrial ¡markets ¡with ¡improving ¡fundamentals ¡ Ending ¡Occupancy ¡ 95.0% (1) ¡ • Highly ¡experienced ¡and ¡capable ¡management ¡team ¡ Quarterly ¡Dividend ¡ $0.375 ¡ Our ¡Business ¡ Dividend ¡Yield ¡ 8.24% ¡ ¡ Plymouth ¡Industrial ¡REIT, ¡Inc. ¡is ¡a ¡full ¡service ¡real ¡estate ¡ Shares/Units ¡Outstanding ¡ 4,234,324 ¡ company ¡structured ¡as ¡a ¡verHcally ¡integrated, ¡self-­‑administered ¡ Fiscal ¡Year ¡End ¡ December ¡31 ¡ and ¡self-­‑managed ¡real ¡estate ¡investment ¡trust ¡focused ¡on ¡the ¡ acquisiHons, ¡ownership ¡and ¡management ¡of ¡single ¡and ¡mulH-­‑ tenant ¡industrial ¡properHes, ¡including ¡distribuHon ¡centers, ¡ warehouses ¡and ¡light ¡industrial ¡properHes, ¡primarily ¡located ¡in ¡ secondary ¡and ¡select ¡primary ¡markets ¡across ¡the ¡United ¡States. ¡ ¡ ¡ ¡ The ¡company ¡seeks ¡to ¡acquire ¡properHes ¡that ¡provide ¡current ¡ operaHng ¡income ¡with ¡the ¡opportunity ¡to ¡enhance ¡shareholder ¡ value ¡through ¡property ¡re-­‑posiHoning, ¡capital ¡improvements ¡and ¡ restructuring ¡tenant ¡leases. North ¡Shadeland, ¡Indianapolis, ¡IN ¡ 2 (1) ¡Including ¡the ¡ ¡recent ¡acquisiHons ¡

P Investment Strategy Investment ¡strategy ¡targets ¡well ¡located, ¡stable ¡assets ¡ • AaracHve ¡primary ¡and ¡secondary ¡markets ¡ • Submarkets ¡exhibiHng ¡strong ¡absorpHon ¡and ¡rising ¡rental ¡rates ¡ • Primary ¡investment ¡focus ¡on ¡Class ¡B ¡single ¡and ¡mulH-­‑tenant ¡properHes ¡ Robust ¡pipeline ¡of ¡acquisiLon ¡opportuniLes ¡ • Current ¡pipeline ¡of ¡approximately ¡$400 ¡million ¡ • Atlanta ¡ • Chicago ¡ • CincinnaH ¡ • Columbus ¡ • Indianapolis ¡ • UPREIT ¡opportuniHes ¡for ¡accreHve ¡transacHons ¡uHlizing ¡operaHng ¡partnership ¡units ¡as ¡currency ¡ • Opportunity ¡for ¡future ¡joint ¡venture ¡partnerships ¡that ¡we ¡believe ¡can ¡provide: ¡ • Deep ¡value-­‑add ¡opportuniHes ¡outside ¡the ¡REIT ¡por@olio ¡ • Ancillary ¡asset ¡management ¡and ¡acquisiHon ¡fees ¡ • Ability ¡to ¡share ¡investment ¡costs ¡with ¡JV ¡partners ¡ • PotenHal ¡future ¡acquisiHon ¡opportuniHes ¡for ¡Plymouth ¡REIT ¡ 3

P Attractive Industrial Sector Dynamics Industry Highlights U.S. Industrial Real Estate Market (as of June 30, 2017) U.S. Industrial Real Estate Market § Rising demand for industrial real estate space § Total U.S. industrial real estate market is estimated at REIT-Owned $1 trillion, comprising 15.4 billion square feet 8% § REITs currently own approximately 8%, or 1.2 billion square feet, of the U.S. industrial real estate market § Plymouth believes the fragmented market creates an opportunity for REITs to strategically acquire industrial assets from private operators § Rising e-commerce retail sales driving demand for distribution centers closer to customers Other Ownership Net Absorption (as of December 31, 2016) 92% 80.0 17% 60.0 16% 40.0 15% Availability Rate (%) Sq. Ft. in Millions 20.0 14% 0.0 13% (20.0) 12% (40.0) 11% (60.0) 10% (80.0) 9% (100.0) 8% Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Net Absorption Completions Availability Rate (%) Source: CB Richard 4 Ellis (“CBRE”)

P Attractive Industrial Sector Dynamics ( Continued ) Rising rental rates and declining vacancy across US markets US Flex/R&D 2Q17 Trend Futures US Warehouse/Distribution 2Q17 Trend Futures $9.50 20 $6.00 16.0 $9.00 16 $5.00 12.0 Effective Rent Effective Rent Vacancy (%) Vacancy (%) $8.50 12 $4.00 8.0 $8.00 8 $3.00 4.0 $7.50 4 $7.00 0 $2.00 0.0 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2010 2012 2014 2016 2018 2020 Eff Rent $ Vac % Eff Rent $ Vac % Source: Reis, Inc. 5

P Second Half 2017 Acquisitions • July ¡20, ¡2017 ¡ ¡ -­‑ ¡ ¡acquired ¡a ¡5-­‑property ¡por@olio ¡of ¡Class ¡A ¡and ¡Class ¡B ¡industrial ¡buildings ¡totaling ¡667,000 ¡ square ¡feet ¡in ¡South ¡Bend, ¡Indiana ¡for ¡approximately ¡$26,000,000 ¡in ¡cash. ¡ ¡The ¡buildings ¡are ¡100% ¡leased ¡as ¡ of ¡September ¡30, ¡2017. ¡ ¡ • August ¡11, ¡2017 ¡ ¡ -­‑ ¡acquired ¡two ¡Class ¡B ¡industrial ¡buildings ¡in ¡Indianapolis, ¡Indiana, ¡the ¡“Shadeland ¡ Por@olio”, ¡totaling ¡approximately ¡606,871 ¡square ¡feet ¡for ¡approximately ¡$16,875,000. ¡ ¡The ¡purchase ¡price ¡ includes ¡approximately ¡$8,868,000 ¡in ¡cash, ¡and ¡the ¡issuance ¡of ¡421,438 ¡units ¡of ¡Plymouth’s ¡OperaHng ¡ Partnership ¡units ¡at ¡$19.00 ¡per ¡unit ¡for ¡approximately ¡$8,007,000. ¡ ¡The ¡buildings ¡are ¡94% ¡leased ¡as ¡of ¡ September ¡30, ¡2017. ¡ ¡ • August ¡16, ¡2017 ¡ ¡ -­‑ ¡acquired ¡a ¡Class ¡B ¡industrial ¡property ¡in ¡Columbus, ¡Ohio ¡consisHng ¡of ¡121,440 ¡square ¡feet ¡ for ¡approximately ¡$3,700,000 ¡in ¡cash. ¡ ¡The ¡building ¡is ¡100% ¡leased ¡as ¡of ¡September ¡30, ¡2017. ¡ ¡ • August ¡16, ¡2017 ¡ ¡ -­‑ ¡also ¡acquired ¡a ¡8-­‑building ¡property ¡of ¡Class ¡B ¡industrial/flex ¡space ¡in ¡Memphis, ¡Tennessee, ¡ for ¡approximately ¡$7,825,000 ¡totaling ¡approximately ¡235,000 ¡square ¡feet. ¡ ¡The ¡buildings ¡are ¡57% ¡occupied ¡ as ¡of ¡September ¡30, ¡2017. ¡ ¡ • September ¡8, ¡2017 ¡ ¡ -­‑ ¡ ¡acquired ¡a ¡Class ¡B ¡industrial ¡property ¡in ¡Memphis, ¡Tennessee, ¡consisHng ¡of ¡131,904 ¡ square ¡feet ¡for ¡approximately ¡$3,700,000 ¡in ¡cash. ¡ ¡The ¡building ¡is ¡100% ¡leased ¡as ¡of ¡September ¡30, ¡2017. ¡ Total ¡Completed ¡in ¡Third ¡Quarter: ¡$58,100,000 ¡at ¡weighted ¡average ¡iniLal ¡yield ¡of ¡8.9% ¡ 6

P Second Half 2017 Acquisitions November ¡30, ¡2017 ¡ ¡ -­‑ ¡ ¡acquired ¡a ¡15-­‑property ¡por@olio ¡of ¡Class ¡B ¡industrial ¡buildings ¡totaling ¡3 ¡million ¡square ¡ • feet ¡in ¡the ¡greater ¡Chicago ¡area ¡for ¡approximately ¡$99,750,000, ¡comprised ¡of ¡$19,950,000 ¡in ¡cash ¡and ¡a ¡ secured ¡mortgage ¡loan ¡of ¡$79,800,000. ¡ ¡The ¡buildings ¡were ¡96% ¡leased ¡at ¡the ¡Hme ¡of ¡acquisiHon. ¡ ¡ December ¡21, ¡2017 ¡ ¡ -­‑ ¡acquired ¡a ¡three-­‑property ¡por@olio ¡of ¡single-­‑tenant ¡industrial ¡buildings ¡totaling ¡330,361 ¡ • square ¡feet ¡in ¡Atlanta, ¡Georgia ¡for ¡approximately ¡$11,425,000 ¡in ¡cash. ¡The ¡buildings ¡were ¡100% ¡leased ¡at ¡the ¡ Hme ¡of ¡acquisiHon. ¡ December ¡22, ¡2017 ¡ ¡ -­‑ ¡acquired ¡a ¡light ¡manufacturing ¡building ¡consisHng ¡of ¡75,000 ¡square ¡feet ¡in ¡Chicago ¡for ¡ • approximately ¡$4,100,000 ¡in ¡cash. ¡The ¡building ¡100% ¡leased ¡at ¡the ¡Hme ¡of ¡acquisiHon. ¡ ¡ Total ¡Completed ¡in ¡Fourth ¡Quarter: ¡$115,275,000 ¡at ¡weighted ¡average ¡iniLal ¡yield ¡of ¡8.2% ¡ ¡ 7

P Representative Post-IPO Acquisitions 3635 Knight Road, Memphis, TN 2815-2890 Business Park Drive, Memphis, TN 2120-2138 New World Drive, Columbus, OH South Bend Portfolio, South Bend, IN 8