HOUSE OF CARDS Evergrande Real Estate Group (3333 HK) - PowerPoint PPT Presentation

HOUSE ¡OF ¡CARDS ¡ Evergrande ¡Real ¡Estate ¡Group ¡ ¡ (3333 ¡HK) ¡ SELL, ¡TP ¡HKD ¡2.50 ¡ 5 ¡July ¡2014 ¡

Developer ¡relaJonships ¡ Drop ¡in ¡first ¡Fme ¡buyers ¡ Rates ¡up, ¡approvals ¡slowing ¡ Homeowners ¡ ¡ e g a g t r o M Cash ¡ deposit ¡ Contractors ¡ Banks ¡ on ¡ purchase ¡ (30-­‑70%) ¡ Government ¡ restricJons ¡ Materials ¡ and ¡stuff ¡ Developers ¡ Land ¡ Costs ¡at ¡record ¡high ¡ Industrials ¡ purch-­‑ Cement, ¡steel, ¡heavy ¡ ases ¡ machinery, ¡etc ¡ Trusts ¡ “Credit ¡Equals ¡Gold ¡#1” ¡trust ¡ Investors ¡ ¡ was ¡not ¡quite ¡that, ¡neared ¡ Debt ¡repayments ¡37% ¡ backed ¡by ¡land ¡sales ¡ Governments ¡ Funds, ¡banks, ¡ default ¡January ¡2014 ¡ companies… ¡ Heavily ¡dependent ¡on ¡land ¡revenues ¡

Recent ¡developments ¡ • Signs ¡of ¡distress ¡among ¡developers ¡ – “Are ¡they ¡trying ¡to ¡kill ¡us?” ¡ – Developer ¡busts: ¡Shanghai ¡Yuehe, ¡Zhejiang ¡ Xingrun ¡ • Falling ¡prices, ¡volumes ¡amid ¡extensive ¡ promoJonal ¡acJvity ¡ – Home ¡buybacks, ¡co-­‑payment ¡of ¡deposits ¡ – Drop ¡in ¡volume, ¡prices ¡across ¡100 ¡ciJes ¡for ¡2 nd ¡ month ¡

“Are ¡they ¡trying ¡to ¡kill ¡us?” ¡ • the ¡ “golden ¡era” ¡ in ¡which ¡ • Yu ¡Liang ¡ “everybody ¡makes ¡money ¡ President ¡of ¡Vanke ¡ ¡ out ¡of ¡property ¡is ¡gone” ¡ ¡ China’s ¡biggest ¡developer ¡ • likened ¡the ¡country’s ¡real-­‑ • Pan ¡Shiyi ¡ estate ¡sector ¡to ¡the ¡Titanic: ¡ Chairman ¡of ¡Soho ¡China ¡ “It ¡will ¡soon ¡hit ¡an ¡iceberg” ¡ Largest ¡prime ¡office ¡ developer ¡ • "Beijing ¡and ¡Shanghai ¡are ¡ • Song ¡Weiping ¡ ¡ the ¡same," ¡he ¡said. ¡ "Are ¡ President ¡of ¡Greentown ¡ they ¡trying ¡to ¡kill ¡us?" ¡ Selling ¡stake ¡to ¡Sunac ¡

How ¡to ¡play ¡this ¡ • Short ¡most ¡exposed ¡developers ¡(Evergrande, ¡Vanke, ¡COLI, ¡ China ¡Resources, ¡Country ¡Garden) ¡ • Short ¡developers ¡with ¡narrowest ¡margins ¡(Glorious, ¡Sunac, ¡ Poly ¡Property, ¡Evergrande) ¡ • Short ¡highest-­‑levered ¡developers ¡(Evergrande, ¡Country ¡ Garden) ¡ • Short ¡developers ¡with ¡significant ¡near-­‑term ¡refinancing/ highest ¡interest ¡costs ¡(Evergrande, ¡Glorious, ¡Agile) ¡ • 2 nd ¡order: ¡ ¡ – Short ¡industrials ¡exposed ¡to ¡construcJon ¡decline ¡(e.g. ¡steel ¡ majors, ¡Sany ¡Heavy) ¡ – Short ¡banks ¡with ¡most ¡exposure ¡to ¡property ¡loans ¡(e.g. ¡Huaxia) ¡

What ¡is ¡Evergrande? ¡ • Integrated ¡property ¡developer ¡(98% ¡FY13 ¡revenue) ¡with ¡ some ¡investment ¡property/property ¡management ¡ businesses ¡ • One ¡of ¡China’s ¡largest ¡developers ¡ ¡ – By ¡landbank: ¡largest ¡ – By ¡saleable ¡area: ¡largest ¡ – By ¡transacJon ¡value: ¡second ¡aler ¡Vanke ¡ – FY13: ¡291 ¡projects ¡in ¡147 ¡ciJes ¡ • Pre-­‑2013: ¡2 nd /3 rd /4 th ¡Jer ¡city ¡developer, ¡buys ¡a ¡big ¡parcel ¡of ¡ land ¡and ¡builds ¡a ¡town ¡on ¡it, ¡selling ¡units ¡at ¡low ¡prices. ¡ Think ¡HDB ¡estates ¡ • 2013: ¡shil ¡in ¡strategy ¡to ¡Jer-­‑1/2 ¡ciJes… ¡but ¡at ¡what ¡cost? ¡ ¡

Developers ¡by ¡revenue ¡ 25,000 ¡ ¡ Evergrande ¡ Vanke ¡ COLI ¡ Country ¡Garden ¡ 20,000 ¡ ¡ China ¡Resources ¡Land ¡ ¡ Longfor ¡ Shimao ¡ ¡ Guangzhou ¡R&F ¡ Agile ¡ ¡ 15,000 ¡ ¡ Gemdale ¡ Sino-­‑Ocean ¡Land ¡ Sunac ¡ ¡ Poly ¡Property ¡ 10,000 ¡ ¡ Kaisa ¡ Franshion ¡ SOHO ¡China ¡ New ¡World ¡China ¡ 5,000 ¡ ¡ COGO ¡ CIFI ¡ ¡ Shui ¡On ¡ KWG ¡ 0 ¡ ¡ Glorious ¡ 2009 ¡ 2010 ¡ 2011 ¡ 2012 ¡ 2013 ¡ USD ¡bn ¡ Source: ¡Bloomberg ¡

Developer ¡cash ¡flow ¡from ¡operaJons ¡ China ¡Resources ¡Land ¡ ¡ Longfor ¡ 2009 ¡ Sunac ¡ ¡ KWG ¡ CIFI ¡ ¡ SOHO ¡China ¡ 2010 ¡ Sino-­‑Ocean ¡Land ¡ Poly ¡Property ¡ New ¡World ¡China ¡ Shui ¡On ¡ Kaisa ¡ 2011 ¡ Glorious ¡ Gemdale ¡ Vanke ¡ COGO ¡ Franshion ¡ 2012 ¡ Country ¡Garden ¡ COLI ¡ Agile ¡ ¡ Shimao ¡ ¡ 2013 ¡ Guangzhou ¡R&F ¡ Evergrande ¡ (7,000) ¡ (6,000) ¡ (5,000) ¡ (4,000) ¡ (3,000) ¡ (2,000) ¡ (1,000) ¡ 0 ¡ ¡ 1,000 ¡ ¡ 2,000 ¡ ¡ 3,000 ¡ ¡ USD ¡bn ¡ Source: ¡Bloomberg ¡

Developer ¡cash ¡flow ¡from ¡invesJng ¡ China ¡Resources ¡Land ¡ ¡ Longfor ¡ 2009 ¡ Sunac ¡ ¡ KWG ¡ CIFI ¡ ¡ SOHO ¡China ¡ 2010 ¡ Sino-­‑Ocean ¡Land ¡ Poly ¡Property ¡ New ¡World ¡China ¡ Shui ¡On ¡ Kaisa ¡ 2011 ¡ Glorious ¡ Gemdale ¡ Vanke ¡ COGO ¡ 2012 ¡ Franshion ¡ Country ¡Garden ¡ COLI ¡ Agile ¡ ¡ 2013 ¡ Shimao ¡ ¡ Guangzhou ¡R&F ¡ Evergrande ¡ (3,500) ¡ (3,000) ¡ (2,500) ¡ (2,000) ¡ (1,500) ¡ (1,000) ¡ (500) ¡ 0 ¡ ¡ 500 ¡ ¡ 1,000 ¡ ¡ USD ¡bn ¡ Source: ¡Bloomberg ¡

Developer ¡cash ¡flow ¡from ¡financing ¡ China ¡Resources ¡Land ¡ ¡ Longfor ¡ 2009 ¡ Sunac ¡ ¡ KWG ¡ CIFI ¡ ¡ SOHO ¡China ¡ Sino-­‑Ocean ¡Land ¡ 2010 ¡ Poly ¡Property ¡ New ¡World ¡China ¡ Shui ¡On ¡ Kaisa ¡ 2011 ¡ Glorious ¡ Gemdale ¡ Vanke ¡ COGO ¡ Franshion ¡ 2012 ¡ Country ¡Garden ¡ COLI ¡ Agile ¡ ¡ Shimao ¡ ¡ 2013 ¡ Guangzhou ¡R&F ¡ Evergrande ¡ (2,000) ¡ 0 ¡ ¡ 2,000 ¡ ¡ 4,000 ¡ ¡ 6,000 ¡ ¡ 8,000 ¡ ¡ 10,000 ¡ ¡ 12,000 ¡ ¡ 14,000 ¡ ¡ USD ¡bn ¡ Source: ¡Bloomberg ¡

Developer ¡free ¡cash ¡flow ¡ 4,000 ¡ ¡ Evergrande ¡ Vanke ¡ COLI ¡ 2,000 ¡ ¡ Country ¡Garden ¡ China ¡Resources ¡Land ¡ ¡ Longfor ¡ 0 ¡ ¡ Shimao ¡ ¡ 2009 ¡ 2010 ¡ 2011 ¡ 2012 ¡ 2013 ¡ Guangzhou ¡R&F ¡ Agile ¡ ¡ (2,000) ¡ Gemdale ¡ Sino-­‑Ocean ¡Land ¡ Sunac ¡ ¡ (4,000) ¡ Poly ¡Property ¡ Kaisa ¡ Franshion ¡ (6,000) ¡ SOHO ¡China ¡ New ¡World ¡China ¡ COGO ¡ (8,000) ¡ CIFI ¡ ¡ Shui ¡On ¡ KWG ¡ (10,000) ¡ Glorious ¡ USD ¡bn ¡ Source: ¡Bloomberg ¡

Why ¡Evergrande? ¡ • Largest ¡landbank/development ¡properJes ¡with ¡smaller ¡margins: ¡ one ¡of ¡the ¡most ¡exposed ¡ • Guided ¡FY14 ¡negaJve ¡operaJng ¡cash ¡flow ¡of ¡RMB ¡21.5bn ¡ • Worst ¡cash ¡ouslows ¡historically ¡ • Management ¡selling ¡shares/leaving ¡ • Heavily ¡geared: ¡esJmated ¡185% ¡to ¡equity ¡ • Significant ¡refinancing ¡risk: ¡USD1.35bn ¡13% ¡bond ¡expiring ¡in ¡Jan ¡ 2015 ¡ – Vs ¡esJmated ¡USD ¡3-­‑4bn ¡in ¡cash ¡aler ¡dividend, ¡acquisiJon ¡of ¡Huaxia ¡ shares, ¡selling ¡half ¡the ¡football ¡club ¡ ¡ – Actual ¡cash ¡paid ¡for ¡interest ¡in ¡FY13: ¡USD1.2bn ¡(Bloomberg) ¡ • Despite ¡that, ¡intenJon ¡to ¡take ¡on ¡more ¡debt ¡ • Share ¡price ¡has ¡been ¡supported ¡by ¡buybacks ¡and ¡>15% ¡dividend ¡ despite ¡how ¡its ¡fundamentals ¡are ¡worsening ¡

Evergrande ¡vs ¡peers ¡and ¡HSI ¡ Source: ¡Bloomberg ¡