RIVERSTREET VENTURE Nueva Orleans, LA
Table of Contents 02 Divulgación y Confjdencialidad 04 Resumen de Inversión 06 La Oferta 09 Aspectos Destacados de la Inversión 12 Proforma 15 Market Overview 25 Executive Overview 28 Información General sobre Riverstreet 33 Development Overview 40 Location Overview 47 Appendix I - Recent Articles RIVERSTREET VENTURE New Orleans, LA 01
Divulgación y Confjdencialidad 02
Divulgación y Confjdencialidad El material informativo adjunto contiene cierta información confjdencial relacionada con el negocio y asuntos de la Iniciativa Riverstreet y sus fjliales y empleados, y cierta información relacionada con el proyecto. El material informativo es preliminar y no pretende incluir toda la información que un potencial inversionista podría desear. Ni la Iniciativa Riverstreet, ni las partes mencionadas en el presente documento, representan ni garantizan, de manera explícita ni implícita, la precisión ni la integridad del material informativo, y no se asume ninguna responsabilidad legal ni justifjcada con respecto al mismo. Quien reciba esta información acepta que mantendrá y tratará la información adjunta con la más estricta confjdencialidad. No divulgará ni permitirá que nadie más divulgue, sin previo consentimiento, el contenido del material informativo a ninguna entidad, salvo a los asesores, socios, abogados del Inversionista, y a otras partes directamente involucradas en la inversión del inversionista en la Iniciativa Riverstreet. RIVERSTREET VENTURE New Orleans, LA 03
Resumen de la Inversión 04
Resumen de la Inversión Nueva Orleans es actualmente uno de los únicos mercados, en los Estados Unidos, que cuentan con una demanda de vivienda mayor a su oferta actual. Nuestro sitio es uno de los lugares de mayor categoría en una de las ciudades más importantes de los Estados Unidos. Tanto su vista de la ciudad, como su conveniencia para el transporte hacia el distrito comercial se compraran favorablemente con la costa de Nueva Jersey sobre la rivera del rio Hudson al otro lado del centro de Nueva York. Este aspecto único le da a la propiedad un potencial inmensurable de valorización, así como la que han experimentado las áreas re urbanizadas de la Ciudad de Jersey y de Hoboken en los últimos años. Combinando estos factores básicos de bienes raíces con la actual demanda reprimida, así como el resurgimiento de la ciudad, se obtiene una oportunidad única. La primera fase de nuestro desarrollo consistirá en 370 apartamentos y hasta 30,000 pies cuadrados de espacio comercial. Nueva Orleans demuestra una necesidad considerable de viviendas en alquiler. El proyecto "Federal City", a una milla de nuestra ubicación, generará 10,000 empleos para Algiers durante los próximos años, aumentando la demanda de vivienda. Nuestra oferta es simple y la rentabilidad es signifjcativa. Nuestro análisis del mercado de alquiler establece que las tarifas del mercado se encuentran por encima de $2 por pie cuadrado, aunque utilizamos una modesta cantidad de $1.90 en nuestro análisis inicial de la Fase I. El siguiente análisis demuestra la rentabilidad de esta inversión para la Fase I, que incluye el potencial para ambos créditos tributarios federales, así como nuevos créditos tributarios del mercado que pueden proporcionar "recursos" considerables para el proyecto. RIVERSTREET VENTURE New Orleans, LA 05
La Oferta 06
La Oferta La Iniciativa River Street se complace en ofrecerles la oportunidad de desarrollo, construcción y manejo de 370 nuevos apartamentos en alquiler, junto con 42,000 pies cuadrados de espacio para servicios comerciales, directamente frente al río Mississippi en el barrio Algiers de Nueva Orleans. El terreno se encuentra bajo contrato y los planos arquitectónicos con las legitimaciones requeridas se encuentran en proceso. Proponemos una inversión de $7 millones para cubrir los costos del terreno, tarifas adicionales de arquitectura, ingeniería y honorarios, y costos indirectos, junto con el procesamiento fjnal del plano del sitio, y la obtención de todas las aprobaciones relacionadas previas a un permiso de construcción. La inversión será tratada como un préstamo, y pagará un interés anual del 8% pagadero mensualmente. Al completarse la construcción, y al momento de la disposición de una hipoteca permanente, el préstamo será reembolsado, y el inversionista tendrá entonces derecho a una participación de 5% en el fmujo de caja del proyecto. La siguiente página contiene el uso de los fondos de la inversión y un cálculo del rendimiento hasta el momento del reembolso. RIVERSTREET VENTURE New Orleans, LA 07
La Oferta USO DE LOS FONDOS DE LA INVERSIÓN Q2 Q3 Q4 Q1 TOTALES $7,000,000 Inversión $ 4,400,000 $ 4,400,000 Pago de primera hipoteca $ 25,000 $ 25,000 - $ 25,000 $ 75,000 Tarifas de procesamiento $ 300,000 $ 300,000 $ 200,000 $ 300,000 Arquitectos e Ingenieros $ 1,100,000 $ 100,000 - $ 50,000 - Costos de zonifjcación, diseño de plano del sitio $ 150,000 $ 15,000 $ 5,000 $ 5,000 Honorarios Legales $ 5,000 $30,000 - - - Cargos de préstamo $ 300,000 $ 300,000 $ 50,000 $ 25,000 $ 25,000 Supervisión administrativa $ 50,000 $ 150,000 $ 140,001 $ 93,334 $ 140,001 Gastos fjnancieros $ 140,001 $ 513,337 $ 40,000 - - Impuestos a bienes raíces - $ 40,000 $ 6,758,337 $ 535,001 $ 383,334 $ 620,001 $ 820,001 $ 1,596,665 $ 1,061,664 $ 2,216,666 Saldo de fondos disponibles $ 241,663 RIVERSTREET VENTURE New Orleans, LA 08
Aspectos destacados de la Inversión 09
Aspectos destacados de la Inversión 1. Comunidad en Alquiler Clase A a orillas del río Mississippi en el barrio Algiers de Nueva Orleans, con amplia vista del centro y del Barrio Francés. 2. Fácil acceso hacia y desde el centro, Ferry, y una gran autopista. 3. Paquete completo de comodidades con piscinas, gimnasio y más. 4. La única comunidad nueva en alquiler directamente sobre el río. 5. Espacio comercial para comercio de lujo y servicios de entretenimiento. 6. Vestíbulo vigilado, elegancia contemporánea y mano de obra de lujo. 7. Demanda actual no satisfecha de productos para alquiler en el área metropolitana de Nueva Orleans excede las 20,000 unidades. RIVERSTREET VENTURE New Orleans, LA 10
Ubicación de la propiedad Vista desde 3 pisos del centro y del Barrio Francés Vista desde 4 pisos RIVERSTREET VENTURE New Orleans, LA 11
Proforma 12
Proforma RESUMEN DE COSTOS (370 UNIDADES EN ALQUILER Y 42,000 PIES CUADRADOS DE ESPACIO COMERCIAL) Costo del Terreno $ 4, 025,000 450,000 Tarifas de Procesamiento 2,600,000 Honorarios de Arquitectos Tarifas y Gastos Incurridos por Concepto de: Cambio de Zonifjcación, Reuniones de Planeación Modelos de Plano del Sitio, Barrio Reuniones y Contribuciones 1,800.000 Costos de Ingeniería 300,000 Costos de Préstamo: Avalúo $ 30,000 Seguro de Título 35,000 Tarifas de Préstamo 350,000 Impuestos a Bienes Raíces 100,000 Seguro Contra Riesgos de Construcción 425,000 940,000 225,000 Honorarios Legales 400,000 Supervisión Administrativa 150,000 Costos de Agencia de Arrendamientos Compra de Calle Lamarque 150,000 Costos de Construcción: (1) Costos Directos de Apartamentos $ 61,050,000 (1) Área bruta en pies cuadrados de 407,000 @ $150 por pie (2) Costos Directos de Espacios Comerciales 3,570,000 64,620,000 (2) Área bruta en pies cuadrados de 42,000 @ $85 por pie Intereses de Hipoteca de Construcción 3,420,000 (3) Se anticipa que $20,000,000 serán fjnanciados con Créditos tributarios federales así como Créditos tributarios Défjcit de Alquiler y Gastos Varios 600,000 de nuevos mercados. (3) $ 79,680,000 RIVERSTREET VENTURE New Orleans, LA 13
Proforma PROFORMA DE ALQUILER Año 2 (estabilizado) Año 1 (1) Ingresos por Alquiler @ $1.90 por pie 2 $ 3,986,000 $ 7,972,000 Menor Disponibilidad (398,600) (2) Alquiler Comercial 630,000 1,260,000 Menor Disponibilidad _ (63,000) Ingreso Neto de Alquiler 4,616,000 8,770,400 Costos Tarifas de Administración $ 184,600 $ 350,800 Costos Operativos 925,000 2,220,000 (3) Servicio de Deuda 3,821,400 3,821,400 4,931,000 6,392,200 (1) Alquiler basado en 349,650 pies cuadrados para alquilar @ $1.90 por pie (2) Alquiler comercial @ 30 triple neto por pie Flujo de Caja Neto por Operaciones (4) $ (315,000) $ 2,378,200 (3) Hipoteca de 30 años @ interés del 5% (4) Défjcit de alquiler proporcionado en costos de construcción RIVERSTREET VENTURE New Orleans, LA 14
Market Overview 15
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