House Prices at Different Stages of the Buying/Selling Process - PowerPoint PPT Presentation

House Prices at Different Stages of the Buying/Selling Process Presentation to the Ottawa Group Meeting 2011 Presentation to the Ottawa Group Meeting 2011 in Wellington, New Zealand Shimizu,C., K.Nishimura and T.Watanabe May 5, 2011 �

Purpose of the paper �

Key research question Are house prices different depending on the stages of the buying/selling process? ������������������������������������������������������������������ ����������������������������������������������������������������������� ������������������������������������������������ ��������������������� ���������������������������������� �!�����������������������������������������������������������"���� �#�����������������$ !

Data #

Four prices from three datasets Three datasets for the prices of condominiums traded in Tokyo, 200512009: %��������������� &������������������������������'(�������)�����������������*����������� ���������������"���������������������������� +��������������� &����������������������������������������������������������������������� +����,������)�����������-�� ����.�������'+,)-.*� +����,������)�����������-�� ����.�������'+,)-.*� +��������������� &�����������������2��������������3����+����������������%�����������3����� )���������������&�������������&������� Four prices: � 1 )���������������������������������������������� � 2 0��������������������������������������������� � 3 1��������������������������������������� / � 4 +��������������������������������������������

:��"������ N 4!87��#!���� P � � P � �%��������������� N 4�//�!#9 N 4�8�#68 N 4�#�567 N 49�//� +��������������� +�������������� N 4���8�! P #�� N 4/5�6#6 P !�� N 4����/#9 8

Timeline of P1,P2,P3 and P4 � � Timing of events in real estate Real estate price information � transaction process � <������ ������ ��� %�������� �������� � � � (���������������������� � (P1) � � � 10 weeks � � � 0����� ������� ������ ��� � ;���������� %����������������� � � (P2) (P2) � � %�������������"��� � 5.5 weeks � � 1����������=�������� � 1����������������� � ���� &����������� ������ ��� +������� � ��������� 3����+�����������+,)-.� � (P3) � &���������������������� ���� � 3����+�������� � 15.5 weeks � � &��������������������"��� � &�������������������� � ���������3����+�������� >�"����������������� (P4) � � 9 �

Price distributions Figure 3: Price densities for P1, P2, P3, and P4 7$�/ ?� 7$�7 ?� ?! ?! 7$�/ ?# 7$�7 7$7/ 7$77 �7$77 �7$�/ �7$/7 #$/7 #$9/ /$77 /$�/ /$/7 /$9/ 8$77 8$�/ 8$/7 8$9/ 9$77 9$�/ 9$/7 9$9/ 5$77 5$�/ 5$/7 5$9/ 6$77 6$�/ 6$/7 6$9/ log P 5

Figure 4: Density functions for the house attributes : Floor Space 7$!7 ?�@?� 7$�/ ?! 7$�7 ?# 7$�/ 7$�7 7$7/ 7$77 �77 ��7 ��7 �!7 �#7 �/7 �87 �97 �57 �67 �77 ��7 ��7 �!7 �#7 �/7 �7 �7 !7 #7 /7 87 97 57 67 square meters 6

Empirical method �7

Two methods for quality adjustment 1. Intersection approach A :�������������������������� ��������������������������� ��������������"������� �������������������$��&���� ���������� ����������������������������������������������$ A &����������������������������������������������������������������� ������$ ������$ 2. Quantile hedonic approach A ����������������� ���������������������������� �����$�&���� �� �������������������������� ������������������������������������� "���������������������������������������������2�������$ A &��������������������������%�����������%������77/������� ������������������������%�%����� ��775� ��

Results1:Intersection Approach ��

?����������������������������������� ?�������������������� ��2������������������������������� ���������� ����� �������� 7$�/ 0.25 ?��������������������������� ?��������������������������� ?#�������������������������� ?#�������������������������� 7$�7 0.20 0.15 7$�/ 0.10 7$�7 0.05 7$7/ 0.00 7$77 4.5 5.8 7.0 8.3 9.5 #$/� /$5� 9$7� 5$!� 6$/� ��������� �! ���������

Figure 7. Quantile1Quantile Plot ?�� vs ?# ?!� vs ?# +� � B��� )����C ��������� B��� �#

Results2:Hedonic Approach �/

Quantile hedonic approach θ = β θ θ ∈ Q � p z D � z � � � �7��� i i θ θ F p z F p z � � D � D � �� θ C th �������� �� Q � p z D � i i �������������� ����������������������� β θ � � i �� ��������������������� �8

Quantile hedonic approach Distance to the nearest station 7 7$7� 7$7/ 7$75 7$�� 7$�# 7$�9 7$� 7$�! 7$�8 7$�6 7$!� 7$!/ 7$!5 7$#� 7$## 7$#9 7$/ 7$/! 7$/8 7$/6 7$8� 7$8/ 7$85 7$9� 7$9# 7$99 7$5 7$5! 7$58 7$56 7$6� 7$6/ 7$65 C7$7777� C7$7777# ?� (��������� ?� C7$77778 ?! ?# C7$77775 ;3. C7$777� C7$777�� C7$777�# C7$777�8 C7$777�5 C7$777� �9