current trust structure fit for purpose? FIVEM Annual - PowerPoint PPT Presentation

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights Managing ¡Customary ¡Land ¡in ¡Fiji ¡– ¡is ¡the ¡ ¡ current ¡trust ¡structure ¡fit ¡for ¡purpose? ¡ FIVEM Annual Conference 2013 29-30 November 2013 Intercontinental Fiji Ulai ¡Baya ¡ Honorary ¡Associate, ¡UTS: ¡Asia-­‑Pacific ¡Centre ¡for ¡Complex ¡Real ¡Property ¡Rights ¡ & ¡co-­‑founder, ¡Customary ¡Land ¡SoluIons ¡ Spike ¡Boydell ¡ FoundaIon ¡Director, ¡UTS: ¡Asia-­‑Pacific ¡Centre ¡for ¡Complex ¡Real ¡Property ¡Rights ¡ Professor ¡of ¡the ¡Built ¡Environment ¡UTS ¡ & ¡co-­‑founder, ¡Customary ¡Land ¡SoluIons ¡ ¡ ¡

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights The ¡mission ¡of ¡the ¡ Asia ¡Pacific ¡Centre ¡for ¡Complex ¡Real ¡Property ¡ Rights ¡(APCCRPR) ¡is ¡to: ¡ Specialise ¡in ¡land ¡tenure ¡and ¡real ¡property ¡rights ¡research, ¡advocacy, ¡ public ¡policy ¡development ¡and ¡consultancy . ¡ Our ¡remit ¡includes ¡land ¡management, ¡poliIcal ¡economy, ¡and ¡ conflict ¡minimisaIon ¡issues ¡relaIng ¡to: ¡ • ¡Property ¡rights ¡in ¡land ¡and ¡buildings; ¡ • ¡PoliIcs ¡and ¡Economy ¡of ¡Emerging ¡Property ¡Rights ¡(e.g. ¡water, ¡ carbon, ¡biota); ¡ ¡ • ¡Urban ¡Planning ¡and ¡CompensaIon; ¡ • ¡Leasehold ¡issues, ¡including ¡expiraIon ¡and ¡renewal; ¡ • ¡InsItuIonal ¡arrangements ¡and ¡land ¡trusts; ¡ • ¡The ¡financial ¡management ¡of ¡inalienable ¡customary ¡land ¡in ¡ Australia ¡and ¡the ¡South ¡Pacific; ¡and ¡ • ¡The ¡challenge ¡of ¡Common ¡Property ¡in ¡urbanised ¡areas. ¡

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights Introduction

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights Introduction Background Efficiency Introduction Plurality Informal arrangements (Vakavanua) Capacity & Operational Matters The Way Forward

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights Dawn Gibson, Wednesday, November 06, 2013 "I must say that when I have been around Fiji there have been instances when potential Introduction Photo: Waisea Nasokai, Source http://www.fijisun.com.fj/wp- tenants who want to lease content/uploads/2013/11/TLTB-workshop-8-300x159.jpg land at the right value, TLTB staff have been very lethargic," Commodore Bainimarama said in his November 6, 2013 welcome speech at No land politics: PM yesterday's TLTB annual Commodore Bainimarama strategic corporation warns TLTB to improve planning workshop on the landowner services Coral Coast. http://www.fijisun.com.fj/?p=185855 http://www.fijitimes.com/story.aspx?id=250301

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights • Purpose ¡of ¡Trust ¡ – Legal ¡idenIty ¡on ¡behalf ¡of ¡beneficiaries ¡ – Professional ¡Advice ¡/ ¡RepresentaIon ¡ • Examples ¡ Introduction – Vanuatu ¡= ¡Ifira ¡and ¡Mele ¡trusts ¡ – Solomon ¡Islands ¡= ¡Aluta ¡Basin ¡(trial) ¡ – PNG ¡= ¡Incorporate ¡Land ¡Groups ¡(LGI ¡Act ¡1974) ¡ – Fiji ¡= ¡NLTB, ¡now ¡the ¡i ¡Taukei ¡Land ¡Trust ¡Board ¡ • valuaIon, ¡legal, ¡financial, ¡accounIng, ¡lease ¡ management, ¡negoIaIon ¡/ ¡representaIon ¡and ¡spaIal ¡ capacity ¡ • representaIon ¡rather ¡than ¡advice ¡

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights MILDA REPRESENTS A PLATFORM FOR A VOCAL REGIONAL DEFENCE OF CUSTOMARY LAND, AND AN OPPOSITION TO THE CORPORATE LAND GRAB AGENDA. Introduction Its principal aim is to assist Indigenous Peoples in Melanesia maintain control over their land, sea, water, air and resources through continued Joel Simon, November 17, 2013 Indigenous people, not use of their customary tenure Australians, should systems. We assert that the determine Vanuatu's future customary land systems are the basis of life and community in Read more:http://www.smh.com.au/comment/indigenous-people- not-australians-should-determine-vanuatus- Melanesia. future-20131117-2xotx.html#ixzz2lKeZUoXv http://mildamelanesia.org/

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights NaIve ¡Fisheries ¡ Schedule ¡A ¡& ¡B ¡ Deed ¡of ¡Cession ¡ Commission ¡ (reverted ¡to ¡ 1874 ¡(clause ¡4) ¡ 1941 ¡ NLTB ¡2000) ¡ Background Lands ¡ NaIve ¡Land ¡ Amendment ¡to ¡ Commission ¡ Trust ¡Act ¡1940 ¡ NLA ¡& ¡NLTA ¡ 1876 ¡ (NLTB ¡est.1946) ¡ 2010 ¡ NaIve ¡Lands ¡ NaIve ¡Lands ¡ Amendment ¡to ¡ Commission ¡ Ordinance ¡1905 ¡ iTLTB ¡2011 ¡ 1878 ¡

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights • NegoIaIng ¡ ¡aspiraIons ¡of ¡customary ¡ landowners ¡with ¡expectaIons ¡of ¡investors ¡ – Agriculture ¡(ALTA ¡/ ¡NLTA) ¡ – Tourism ¡development ¡ Efficiency – Forestry ¡ – ExtracIve ¡industries ¡ • Leases ¡and ¡Licensing ¡RegulaIons ¡ – Determines ¡payment ¡structure ¡/ ¡distribuIon ¡ – Revenue ¡for ¡iTLTB ¡(management ¡fee) ¡

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights Efficiency Courtesy of iTLTB

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights Income distribution after iTLTB Vanua ¡-­‑ ¡headed ¡by ¡Turaga-­‑i-­‑ Former Income Distribution management fee Taukei ¡[5%] ¡ [currently 15%] Yavusa ¡(tribe) ¡– ¡headed ¡by ¡ Turaga-­‑ni-­‑qali ¡[10%] ¡ Mataqali ¡ (Clan) ¡– ¡headed ¡by ¡ Turaga ¡–ni-­‑ ¡mataqali ¡[15%] ¡ i ¡Tokatoka ¡ (smaller ¡clan) ¡– ¡ Turaga-­‑ni-­‑tokatoka ¡& ¡General ¡ Membership ¡[70%] ¡

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights Plurality ¡of ¡Registers ¡ Custom ¡/ ¡Tradi>on ¡ Hybrid? ¡ Western ¡materialism ¡ Is ¡that ¡possible ¡for ¡ compensa>ng ¡customary ¡ landowners? ¡ High ¡Context ¡society ¡ Low ¡Context ¡society ¡ Determinants ¡of ¡ Value ¡ Focus ¡on ¡current ¡ IntergeneraIonal ¡Equity ¡ Plurality generaIon ¡ Rights ¡ Emphasis ¡on ¡the ¡land ¡ Emphasis ¡on ¡the ¡self ¡ owning ¡group ¡over ¡ ObligaIons ¡ over ¡others ¡ oneself ¡ RestricIons ¡ Five ¡year ¡Ime-­‑span ¡ Perpetual ¡interest ¡ (unIl ¡next ¡elecIon) ¡ Formal ¡ Informal ¡ Emphasis ¡on ¡informal ¡ Emphasis ¡on ¡formal ¡ Concrete ¡ insItuIonal ¡ insItuIonal ¡ Categorical ¡ arrangements ¡ arrangements ¡ Source: Boydell, S. & Baya, U. (2012) 'Resource Development on Customary Land - Managing the Complexity through a Pro-Development Compensation Solution', Annual World Bank Conference on Land and Poverty 2012, The World Bank, Washington DC, April 2012

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights – Vakavanua ¡– ¡informal ¡arrangements ¡ – Results ¡from ¡deficiencies ¡of ¡formal ¡ Informal Arrangements insItuIonal ¡arrangements ¡ – Risks ¡ … ¡and ¡the ¡Governments ¡response: ¡ The ¡Land ¡Bank ¡ ¡ or ¡should ¡this ¡be ¡a ¡‘shop ¡window’ ¡for ¡iTLTB? ¡ ¡

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights • Lease ¡Length ¡ Capacity & Operational Matters – Appropriate ¡length ¡to ¡recoup ¡capital ¡outlay ¡ • Basis ¡of ¡Rental ¡ – Currently ¡UCV ¡– ¡hypotheIcal ¡construct ¡ – Ignores ¡willing ¡lessor ¡/ ¡willing ¡lessee ¡market ¡ ¡ • Ownership ¡of ¡Improvements ¡ – Confused, ¡but ¡need ¡to ¡vest ¡in ¡landowner ¡not ¡ tenant ¡(c.f. ¡Vanuatu ¡Land ¡Leases ¡Act ¡s.41(i)) ¡ • Lease ¡Management ¡ – ProacIve ¡management ¡of ¡rent ¡reviews, ¡debtors, ¡ lease ¡renewals ¡(and ¡negoIaIng ¡premiums) ¡

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights • ValuaIon ¡Approaches ¡ Capacity & Operational Matters – Currently ¡weak ¡and ¡someImes ¡confused ¡ – Need ¡to ¡look ¡more ¡closely ¡at ¡marriage ¡of ¡ customary ¡landowner ¡and ¡tenants ¡interests ¡ (i.e. ¡synergisIc ¡value) ¡ – Need ¡to ¡conform ¡to ¡InternaIonal ¡ValuaIon ¡ Standard ¡ – Need ¡to ¡have ¡same ¡capacity ¡and ¡skill ¡sets ¡as ¡ tenants ¡(who ¡may ¡have ¡internaIonal ¡ professional ¡advice) ¡

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights Capacity & Operational Matters VALUE $ VALUE OF TENANTS INTEREST GROUND RENT 25 50 75 TIME VALUE OF TENANTS INTEREST CAN BECOME A NEGATIVE VALUE IF THE LANDLORD HAS NO FUNDS TO COMPENSATE FOR IMPROVEMENTS AND TENANT CHOOSES TO CLEAR SITE