1 2 3 4 In the real world the loans are bought - PDF document

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In ¡the ¡real ¡world ¡the ¡loans ¡are ¡bought ¡and ¡sold ¡in ¡the ¡secondary ¡market ¡by ¡banks, ¡ individuals, ¡financial ¡ins=tutes, ¡and ¡other ¡en==es. ¡ ¡For ¡these ¡examples ¡I ¡will ¡con=nue ¡ to ¡use ¡a ¡“bank” ¡as ¡the ¡example. ¡ 5 ¡

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Case ¡law ¡in ¡support ¡of ¡the ¡Allonge ¡and ¡the ¡types ¡of ¡uses ¡it ¡has ¡ been ¡validated ¡by ¡the ¡Courts ¡for. ¡ ¡ See, ¡e.g., ¡James ¡v. ¡Sec. ¡Nat'l ¡Partners, ¡No. ¡07-­‑P-­‑1697, ¡2008 ¡WL ¡ 5082899, ¡at ¡*3 ¡(Mass. ¡App. ¡Ct. ¡Dec. ¡4, ¡2008) ¡(allonges ¡used ¡to ¡ extend ¡maturity ¡date ¡of ¡note ¡and ¡to ¡prohibit ¡nega=ve ¡ amor=za=on); ¡ ¡ Levesque ¡v. ¡Ojala, ¡No. ¡20034485, ¡2005 ¡WL ¡3721859, ¡at ¡*5 ¡ (Mass. ¡Dist. ¡Ct. ¡Dec. ¡8, ¡2005) ¡(allonge ¡used ¡to ¡modify ¡alloca=on ¡ of ¡payments ¡to ¡principal ¡and ¡interest); ¡ ¡ EA, ¡LLC ¡v. ¡Tarver, ¡No. ¡CV040184901S, ¡2005 ¡WL ¡1971367, ¡at ¡*1 ¡ (Conn. ¡Super. ¡Ct. ¡July ¡22, ¡2005) ¡(allonge ¡used ¡to ¡extend ¡ maturity ¡of ¡line ¡of ¡credit); ¡ ¡ Prem, ¡Inc. ¡v. ¡Agababian, ¡No. ¡CV040198807S, ¡2004 ¡WL ¡2663982, ¡ at ¡*1 ¡(Conn. ¡Super. ¡Ct. ¡Oct. ¡22, ¡2004) ¡(allonge ¡used ¡to ¡modify ¡ terms ¡of ¡note). ¡ 9 ¡

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Consider ¡the ¡following ¡example: ¡ ¡Tom ¡Adams ¡borrows ¡$100,000 ¡from ¡Clara ¡Bell ¡and ¡gives ¡her ¡a ¡promissory ¡ note ¡and ¡a ¡trust ¡deed ¡on ¡his ¡property. ¡Clara ¡later ¡sells ¡the ¡note ¡to ¡Buy-­‑em ¡Bank ¡for ¡ $25,000, ¡and ¡indorses ¡the ¡note ¡“without ¡recourse.” ¡That ¡means ¡it ¡is ¡being ¡ transferred ¡without ¡any ¡guarantee ¡from ¡the ¡indorser. ¡Tom ¡defaults ¡before ¡making ¡ any ¡payments. ¡Buy-­‑em ¡Bank’s ¡only ¡recourse ¡would ¡be ¡to ¡foreclose ¡on ¡the ¡property. ¡It ¡ would ¡foreclose ¡for ¡the ¡balance ¡due ¡on ¡the ¡note ¡(the ¡$100,000), ¡not ¡the ¡amount ¡it ¡ paid. ¡ 13 ¡

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The ¡Court ¡held ¡that ¡"proof ¡of ¡nego=a=on" ¡is ¡sa=sfied ¡and ¡operates ¡as ¡a ¡“proof ¡of ¡ transfer” ¡when ¡an ¡endorsement ¡is ¡executed ¡in ¡favor ¡of ¡the ¡enforcing ¡party, ¡i.e., ¡it ¡ was ¡endorsed ¡directly ¡to ¡Wells ¡Fargo, ¡instead ¡of ¡blank. ¡ ¡ ¡What ¡the ¡Court ¡was ¡looking ¡for ¡in ¡Levya ¡was ¡evidence ¡sufficient ¡to ¡show ¡the ¡ "proof ¡of ¡transfer" ¡because ¡the ¡endorsement ¡was ¡blank. ¡ ¡In ¡Levya ¡they ¡were ¡looking ¡ for ¡any ¡evidence, ¡but ¡specifically ¡an ¡assignment, ¡which ¡the ¡cer=fying ¡affidavit ¡claimed ¡ to ¡cover, ¡but ¡which ¡was ¡never ¡produced. ¡Without ¡this ¡"proof ¡of ¡transfer" ¡Wells ¡Fargo ¡ had ¡no ¡authority ¡to ¡mediate ¡the ¡note. ¡ ¡ 15 ¡

Indorsement ¡in ¡Blank ¡Case ¡ 16 ¡

February ¡16, ¡2007 ¡Note ¡to ¡Countrywide ¡Home ¡Loans, ¡Inc., ¡for ¡$730,800 ¡at ¡6.5% ¡ signed ¡off ¡on ¡February ¡22, ¡2007. ¡ ¡ ¡ 17 ¡

Endorsement ¡IN ¡BLANK ¡on ¡note ¡"without ¡recourse" ¡by ¡Countrywide, ¡Michelle ¡ Saunder ¡Execu=ve ¡Vice ¡President ¡ ¡ 18 ¡

Deed ¡of ¡Trust ¡recorded ¡February ¡26, ¡2007 ¡in ¡favor ¡of ¡Countrywide ¡Home ¡Loans., ¡Inc. ¡ ¡ ¡ ¡MERS ¡ac=ng ¡as ¡a ¡nominee ¡under ¡the ¡DOT ¡document ¡dated ¡February ¡16, ¡2007. ¡ 19 ¡

Recorded ¡05-­‑13-­‑2011 ¡Assignment ¡from ¡Countrywide ¡to ¡Bank ¡of ¡NY ¡Mellon ¡as ¡trustee ¡ for ¡cer=ficate ¡holders ¡of ¡CWALT ¡INC., ¡Alterna=ve ¡Loan ¡Trust ¡2007-­‑9T1, ¡Mortgage ¡ Pass ¡Through ¡Cer=ficates ¡Series ¡20079T1 ¡prepared ¡by ¡B ¡of ¡A ¡and ¡signed-­‑off ¡on ¡by ¡ MERS ¡Chester ¡Levings, ¡Assistant ¡Secretary ¡ 20 ¡

Chain ¡of ¡=tle ¡shows ¡Bank ¡of ¡NY ¡Mellon ¡as ¡beneficial ¡party ¡in ¡interest. ¡ ¡ Why-­‑-­‑Endorsement ¡in ¡Blank ¡by ¡Countrywide ¡and ¡Assignment ¡from ¡Countrywide ¡ Home ¡Loans ¡to ¡Bank ¡of ¡NY ¡Mellon ¡of ¡all ¡beneficial ¡interest. ¡Levya ¡requires ¡addi=onal ¡ proof ¡when ¡dealing ¡with ¡an ¡indorsement ¡in ¡blank. ¡ ¡We ¡have ¡the ¡enforcement ¡power, ¡ but ¡it ¡lies ¡with ¡Bank ¡of ¡NY ¡Mellon ¡as ¡trustee ¡for ¡cer=ficate ¡holders ¡of ¡CWALT ¡INC., ¡ Alterna=ve ¡Loan ¡Trust ¡2007-­‑9T1, ¡Mortgage ¡Pass ¡Through ¡Cer=ficates ¡Series ¡20079T1 ¡ ¡ ¡ Party ¡appearing ¡at ¡the ¡media=on ¡set ¡forth ¡being ¡a ¡representa=ve ¡of ¡Bank ¡of ¡America. ¡ ¡ How ¡do ¡we ¡get ¡to ¡Bank ¡of ¡America ¡as ¡having ¡the ¡power ¡and ¡authority? ¡ ¡ Under ¡Levya ¡we ¡need, ¡“some ¡other ¡evidence”, ¡an ¡assignment ¡to ¡Bank ¡of ¡America ¡ from ¡Bank ¡of ¡NY ¡Mellon, ¡a ¡power ¡of ¡aporney-­‑which ¡clearly ¡shows ¡the ¡authority ¡for ¡ Bank ¡of ¡America ¡to ¡nego=ate ¡and ¡modify ¡the ¡note, ¡not ¡just ¡perform ¡the ¡acts ¡of ¡a ¡loan ¡ servicing ¡agent, ¡or ¡trustee. ¡ ¡Also ¡need ¡pooling ¡and ¡servicing ¡agreement ¡if ¡the ¡ obliga=on ¡is ¡securi=zed, ¡which ¡it ¡is ¡here ¡because ¡Bank ¡of ¡NY ¡Mellon ¡was ¡assigned ¡all ¡ beneficial ¡interest ¡as ¡the ¡trustee ¡for ¡the ¡cer=ficate ¡holders. ¡ ¡As ¡Trustee ¡they ¡will ¡be ¡ subject ¡to ¡the ¡terms ¡stated ¡in ¡that ¡pooling ¡and ¡servicing ¡agreement. ¡ ¡Note, ¡you ¡do ¡ not ¡need ¡the ¡en=re ¡P ¡& ¡S ¡Agreement, ¡just ¡the ¡page ¡that ¡shows ¡what ¡the ¡authority ¡is ¡ for ¡the ¡nego=a=ng/modifying ¡party, ¡ ¡ All ¡of ¡this ¡will ¡depend ¡upon ¡each ¡case’s ¡facts. ¡ ¡Here ¡authority ¡to ¡nego=ate ¡and ¡modify ¡ is ¡with ¡Bank ¡of ¡NY ¡Mellon. ¡ 21 ¡

Blank ¡Indorsement ¡Case. ¡Missing ¡Documents ¡in ¡the ¡Chain ¡of ¡Title. ¡ 22 ¡

July ¡15, ¡2005 ¡dated ¡Interest ¡Only ¡Fixed ¡Rate ¡Note ¡Countrywide ¡Home ¡Loans ¡Payment ¡ $4,859.17 ¡for ¡first ¡120 ¡months ¡$6,889.25 ¡thereaser. ¡ ¡Signed ¡off ¡on ¡July ¡22, ¡2005. ¡ 23 ¡

Blank ¡Endorsement ¡Without ¡Recourse ¡on ¡Interest ¡Only ¡Fixed ¡Rate ¡Note ¡by ¡ Countrywide ¡Home ¡Loans, ¡Inc., ¡by ¡David ¡E. ¡Spector ¡Managing ¡Director. ¡ 24 ¡

Recorded ¡07-­‑27-­‑2005 ¡Deed ¡of ¡Trust ¡dated ¡July ¡15, ¡2005 ¡Countrywide ¡Home ¡Loans ¡ beneficiary ¡$952,000 ¡ ¡MERS ¡ac=ng ¡as ¡a ¡nominee ¡under ¡the ¡DOT ¡document ¡dated ¡July ¡15, ¡2005. ¡ 25 ¡