Treatment of Leases, Contracts & Other Interests in Mineral - PowerPoint PPT Presentation

Treatment of Leases, Contracts & Other Interests in Mineral Company Bankruptcy Cases Daniel I. Waxman

Bankruptcy Code Treatment of Leases and Contracts - Overview • If ¡agreement ¡is ¡an ¡“executory ¡contract” ¡or ¡“unexpired ¡lease” ¡it ¡ ¡ is ¡subject ¡to ¡sec9on ¡365 ¡of ¡the ¡Bankruptcy ¡Code ¡ ¡ • If ¡it ¡is ¡a ¡real ¡property ¡interest ¡or ¡some ¡other ¡non-­‑executory ¡ ¡ contract, ¡it ¡is ¡subject ¡to ¡sec9on ¡363 ¡of ¡the ¡Bankruptcy ¡Code ¡ ¡ • Why ¡does ¡this ¡maDer? ¡ ¡Who ¡cares? ¡ ¡It’s ¡only ¡2 ¡sec9ons ¡apart, ¡it ¡ can’t ¡be ¡that ¡big ¡of ¡a ¡deal, ¡can ¡it? ¡ ¡

Significant Features of Section 365 Assump9on ¡& ¡Assignment ¡ ¡ • Deadlines ¡(11 ¡vs ¡7, ¡personal ¡vs ¡real) ¡ • “Cure ¡costs” ¡& ¡“adequate ¡assurance ¡of ¡future ¡performance” ¡ • An9-­‑assignment ¡& ¡consent ¡provisions ¡ ¡ Rejec9on ¡ ¡ • Unsecured ¡claim ¡ • Breach ¡that ¡excuses ¡performance, ¡not ¡termina9on ¡ • Does ¡not ¡unwind ¡completed ¡por9ons ¡of ¡contract ¡

Mineral Leases When is a lease not a lease?

Oil & Gas Leases • Classifica9on ¡for ¡bankruptcy ¡code ¡purposes ¡ determined ¡by ¡state ¡law ¡(most ¡of ¡the ¡9me) ¡ ¡ • “Ownership-­‑in-­‑place” ¡vs. ¡“non-­‑ownership” ¡states ¡

Ow Owner nership-in-P hip-in-Place lace States es • Landowner ¡“owns” ¡the ¡mineral ¡ • Lease ¡= ¡transfer ¡of ¡real ¡property ¡interest ¡ • Not ¡a ¡lease ¡or ¡contract ¡subject ¡to ¡sec9on ¡365 ¡ ¡ ¡ BUT ¡ ¡ ¡ • Fee-­‑simple ¡determinable ¡pre-­‑drilling ¡(PA) ¡ • Sec9on ¡365(m) ¡– ¡“rental ¡agreement ¡to ¡use ¡real ¡ ¡ property” ¡ • Louisiana ¡(just ¡because) ¡ ¡

Non-Ow Non-Owner nership hip States es • Landowner ¡has ¡right ¡to ¡explore ¡& ¡develop ¡ • Lease ¡is ¡a ¡license ¡or ¡true ¡lease ¡of ¡personal ¡property ¡ and ¡is ¡subject ¡to ¡sec9on ¡365 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ BUT ¡ ¡ • Oklahoma ¡– ¡“profit ¡a ¡pendre” ¡or ¡license ¡that ¡is ¡not ¡ ¡ executory ¡

Practical Reality . . . Nothing I just said really matters

Coal Leases

In re Manalapan Mining Co. • Court ¡rules ¡that ¡standard ¡KY ¡coal ¡lease ¡not ¡subject ¡to ¡ ¡ 365, ¡BUT ¡… ¡

Contract Integration • Mul9ple ¡agreements ¡may ¡be ¡integrated ¡into ¡a ¡ single ¡“contract” ¡under ¡state ¡law ¡ ¡ • Debtor ¡must ¡assume ¡en9re ¡“contract” ¡ • Patriot ¡I ¡– ¡“payment ¡agreement” ¡severed ¡from ¡ ¡ underlying ¡lease ¡assignments ¡(not ¡integrated ¡& ¡not ¡ executory) ¡

Interests Running with the Land General ¡Features: ¡ ¡-­‑ ¡ ¡Privity ¡(ver9cal ¡and ¡maybe ¡horizontal) ¡ ¡-­‑ ¡ ¡“Touch ¡and ¡concern” ¡the ¡land ¡ ¡-­‑ ¡ ¡Intent ¡to ¡bind ¡successors ¡ ¡ • If ¡RWL, ¡debtor ¡cannot ¡reject ¡or ¡sell ¡“free ¡and ¡clear” ¡

Midstream Gathering Agreements • Typically ¡long-­‑term, ¡dedicate ¡en9rety ¡of ¡produc9on ¡ or ¡guaranteed ¡minimum ¡volumes, ¡ofen ¡recorded ¡in ¡land ¡ records ¡& ¡purport ¡to ¡bind ¡successors ¡ ¡ • Nature ¡of ¡commitments ¡provide ¡basis ¡for ¡infrastructure ¡ expenditures ¡ ¡ • General ¡percep9on ¡pre-­‑2015 ¡– ¡run ¡with ¡land ¡& ¡cannot ¡ be ¡rejected ¡in ¡bankruptcy ¡

In re Sabine Oil & Gas Co. • Gathering ¡agreement ¡does ¡not ¡run ¡with ¡land ¡and ¡ can ¡be ¡rejected ¡pursuant ¡to ¡sec9on ¡365 ¡ ¡ • No ¡horizontal ¡privity ¡b/c ¡“right ¡to ¡transport” ¡not ¡part ¡ of ¡the ¡mineral ¡estate ¡ ¡ • Does ¡not ¡“touch ¡and ¡concern” ¡land ¡because ¡produced ¡ oil ¡& ¡gas ¡is ¡personal ¡not ¡real ¡property ¡ ¡ • What ¡now? ¡ ¡ ¡

Overriding Royalty Interests • If ¡lease ¡is ¡real ¡property ¡interest ¡and ¡properly ¡reserved ¡ as ¡part ¡of ¡assignment ¡= ¡real ¡property ¡interest ¡not ¡subject ¡ to ¡rejec9on ¡or ¡“free ¡and ¡clear” ¡sale ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ • If ¡lease ¡not ¡real ¡property ¡interest ¡or ¡not ¡properly ¡ ¡ reserved ¡as ¡part ¡of ¡assignment ¡= ¡subject ¡to ¡rejec9on ¡or ¡ ¡ free ¡and ¡clear ¡sale ¡(Patriot ¡I, ¡Alpha, ¡Walter) ¡

Long Term Supply Contracts • Counterparty ¡cannot ¡terminate ¡ contract ¡based ¡on ¡bankruptcy ¡filing ¡ UNLESS ¡“forward ¡contract” ¡or ¡ “swap ¡agreement” ¡ • Mineral ¡supply ¡contract ¡counterpar9es ¡have ¡sought ¡to ¡ use ¡these ¡excep9ons ¡to ¡terminate ¡above-­‑market ¡contracts ¡

Daniel I. Waxman